Assim como outros setores da economia, o imobiliário sofreu um forte baque com a pandemia. Nos primeiros meses, entre abril e junho, as vendas de imóveis em Caxias do Sul caíram pela metade. A busca por aluguel também despencou: cerca de 40%. E permaneceu por três meses em baixa. Mas o pior já passou e é possível perceber a retomada do segmento. As locações já se recuperaram e retornaram ao patamar pré-crise, conforme Fernando Gonçalves dos Reis, conselheiro da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI). Nas vendas, o cenário é ainda melhor: os resultados já superam os da fase anterior à pandemia, com crescimento na ordem de 10%.
Uma série de fatores contribuiu para a retomada, especialmente as baixas taxas de juros para financiamento da casa própria — na Caixa Econômica Federal, por exemplo, de 2,95% a 4,95% ao ano mais o IPCA; de 6,50% a 8,50% ao ano pela taxa referencial; e de 8,00% a 9,75% ao ano pelo prefixado.
— Hoje é mais barato pagar a parcela (do financiamento)do que aluguel, porque os juros estão mais atrativos. Até bancos que não tinham tradição nesse setor, como o Itaú, entraram no mercado imobiliário — destaca Reis, que é também diretor da caxiense Prolar Imóveis.
Para quem estava ou ainda está em busca do primeiro imóvel ou de um espaço maior, o momento acabou se tornando o ideal para esse tipo de investimento. Muitas pessoas perceberam a necessidade de mudança por permanecerem mais tempo em casa por causa das medidas de distanciamento.
— Tem retomada, taxas de financiamento atrativas, não se vê risco de inflação. Os contratos valem por 30 anos, então o valor da parcela vai se manter. E não existe previsão de queda nos juros, porque elas já estão no limite — pontua Reis.
Para a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), o momento também é oportuno para a compra de um novo imóvel porque a taxa Selic mais baixa significa que os imóveis ganham destaque como opção de investimento não só para morar, mas também para locação.
— Estudo recente da Abrainc mostrou que investimento em imóveis rendeu, em média, 15,3% ao ano na década 2009-2019. Considerando tanto o retorno médio do aluguel, de 5,9% ao ano, como a valorização dos imóveis de 9,4% ao ano — acrescenta Luiz Antônio França, presidente da Abrainc.
No país
O mercado imobiliário caxiense acompanha o ritmo positivo do país. Conforme dados reunidos pela Abrainc, as vendas de imóveis no Brasil, aos poucos, superaram o impacto causado pela crise sanitária. Em junho, as incorporadoras associadas à entidade registraram aumento de 25% nas vendas em relação ao mesmo período de 2019. Já no acumulado do segundo trimestre, período mais intenso da pandemia, as vendas de novos imóveis cresceram 10,5% na comparação com o intervalo entre abril e junho de 2019, com 31.627 unidades comercializadas de acordo com a amostra.
— Há no Brasil um déficit de 7,8 milhões de moradia, o que explica o motivo de as vendas se manterem — completa França.
Estável
O preço de venda de imóveis residenciais variou 0,42% em agosto e permaneceu estável, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Em julho, o Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial foi de 0,29%.
Cliente satisfeita
Após 14 anos vivendo em São Paulo, Arlete Weide, 47, resolveu voltar a Caxias. Retornou em fevereiro e já começou a procurar imóvel para comprar, mas antes queria vender o apartamento onde morava para garantir o pagamento da nova casa. Imaginou que teria dificuldades por causa da pandemia, mas não. Em julho, vendeu o imóvel em São Paulo e no início deste mês fechou negócio em Caxias.
Encontrou o imóvel que queria pelo preço que cabia no seu bolso.
— Não sei se foi coincidência ou não, mas quando estava começando a procurar, teve dois que gostei e foram vendidos sem eu nem ter tido tempo de visitar. Deve estar fácil vender.
O novo apartamento fica no bairro Nossa Senhora de Lourdes, no mesmo prédio onde ela loca a unidade onde atualmente reside — o que vai facilitar, e muito, a mudança.
— É só entrar no elevador — brinca.
Embora o prédio não ofereça as mesmas vantagens do de São Paulo, como o clube, ela está satisfeita com a compra porque agora tem um imóvel com maior metragem e condomínio mais barato.
— Estou superfeliz — comemora.
Sonho do primeiro imóvel prestes a se tornar realidade
Há cerca de um ano, os noivos Bianca Rodrigues, 27, e Max Pohlmann, 31, começaram a busca por um imóvel. Viram alguns, visitaram outros, mas nada agradava. Quando o corretor Jones Longui Canal apresentou o projeto do Residencial Baalbek, no Panazzolo, não tiveram mais dúvidas.
— É muito melhor do que a gente esperava — diz Bianca, entusiasmada.
Além de ser um "sonho", como define a assistente administrativo, o apartamento está com um preço muito atrativo, o que o casal não encontrou antes da crise sanitária.
— Era a oportunidade certa, não tinha por que não comprar. Se a gente ficar esperando (a pandemia passar), vai viver na incerteza.
O imóvel, comprado na planta, será financiado. Como a obra atrasou por causa das medidas adotadas para conter o coronavírus, o prédio, previsto inicialmente para ser concluído em outubro do ano que vem, será entregue em outubro de 2022.
Atenção para não comprar por impulso
Ficar mais tempo em casa, consequência da pandemia, fez as pessoas perceberem "falhas" em seus imóveis, como a falta de uma sacada maior para tomar sol ou de um quarto que sirva de escritório para o teletrabalho. O confinamento acabou despertando o desejo de um espaço maior, seja casa ou apartamento, e até de um segundo imóvel, como casa no campo ou no litoral.
Mesmo sendo para uso, o consumidor precisa estar atento para não fazer uma compra por impulso e acabar se arrependendo depois.
— Às vezes, a pessoa compra na emoção e acaba não sendo um bom negócio. É preciso ver a localização, se tem garagem, a posição solar, a circulação de ar. São coisas bem básicas. Se num futuro breve quiser vender, vai ter liquidez — ensina Renildes Snak, especialista em mercado imobiliário.
— A tendência hoje em dia é de que não seja mais um imóvel para a vida inteira. As pessoas vão mudando de padrão de vida, melhorando e trocando de imóvel. Por isso, é preciso pensar bem na hora de comprar — acrescenta Renildes, que é fundadora da Nethomes, plataforma digital que conecta o comprador com a construtora.
Pandemia "ajudou" na troca de imóvel
O engenheiro agrônomo Gilberto Bonatto vive um dos dramas de quem tem filhos adolescentes: a briga pelo uso do banheiro. Por isso, há dois anos, começou a procurar um apartamento maior, com banheiro em cada quarto, para não ouvir mais reclamações. Como os preços não estavam nada convidativos, foi esperando para ver se baixavam. Agora, durante a pandemia, encontrou um imóvel como queria e por um valor bem mais em conta.
— Os preços estavam bem caros, o pessoal estava fora da realidade. E eu estava aguardando para vender o meu. Queria vender para não ficar com dívida — conta Bonatto
— Esse eu vi e gostei. Tem 180 metros quadrados, três suítes. Com essa pandemia, deu uma boa caída nos preços — completa.
Fechado há um bom tempo, o imóvel precisou passar por uma pequena reforma. Bonatto fez a pintura nova e trocou as lâmpadas por iluminação de led. Agora, espera os móveis ficarem prontos. A expectativa é de que a mudança para a casa nova seja ainda neste ano, em novembro. Saindo do atual apartamento, ele imagina que seja mais fácil vendê-lo para quitar o financiamento feito pela Caixa Econômica Federal.
Entidade defende novo indexador para crédito
As condições para a compra de um imóvel estão boas, sim, mas poderiam ser melhores, segundo o presidente da Abrainc, Luiz Antônio França. No caso dos financiamentos, os sucessivos cortes na taxa básica de juros deveriam chegar ao crédito imobiliário, entende ele. Por isso, a entidade defende um novo indexador formado por spread bancário mais remuneração de poupança. Isso, conforme França levaria os juros do financiamento imobiliário para cerca de 4,5% ao ano. Atualmente, a taxa de juros para quem deseja financiar a casa própria gira em torno de 7,7% ao ano.
França explica que no modelo atual de juros do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), um financiamento de R$ 250 mil em 360 meses e taxa de 7,7% tem parcela mensal de R$ 2.245. A renda necessária para obter esse financiamento é de R$ 7.482. Já no modelo proposto pela Abrainc, com taxa de juros a 4,5% ao ano, a parcela seria de R$ 1.593, e a renda necessária fica em R$ 5.310.
— Isso significa 29% a menos de renda (R$ 2.172 a menos) e uma diferença de R$ 652 na mensalidade — frisa.
PESQUISA
A Brain Inteligência Corporativa, em parceria com Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), divulgou em julho uma pesquisa sobre o mercado imobiliário durante a pandemia
> O levantamento ouviu 554 empresas entre 10 e 25 de junho.
> Das pessoas que pensavam em comprar um imóvel, 22% efetivaram a compra em junho, seis pontos percentuais superior a março e três pontos percentuais maior do que em abril, meses iniciais da pandemia.
> As regiões Sul e Centro-Oeste tiveram um maior crescimento em vendas entre março e junho.
> O Sul saltou de 8% em março para 23% em junho, e a segunda região foi de 15% para 22% no mesmo período.
> O Sudeste se manteve estável (de 26% em março para 25% em junho), assim como Norte e Nordeste, que foram unificados na pesquisa (16% em março para 18% em junho).
> A pesquisa mostrou um leve aumento na intenção de compra: em março, correspondia a 55% e em junho subiu mais 3 pontos percentuais.
Saldo cresceu 7,2% em 12 meses
O saldo da carteira de crédito habitacional cresceu 7,2% em 12 meses, totalizando R$ 484,7 bilhões em junho. Desse valor, R$ 302,3 bilhões foram concedidos com recursos do Fundo de Garantia (FGTS) e R$ 182,4 bilhões, com recursos da linha Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) da Caixa. O banco detém a liderança desse mercado, com 69,3% de participação.
Conforme a assessoria de comunicação da Caixa, a instituição concedeu no primeiro semestre deste ano R$ 48,2 bilhões em crédito imobiliário. No Programa Minha Casa Minha Vida (substituído recentemente pelo Casa Verde e Amarela), no 1º semestre de 2020 foram contratados R$ 28 bilhões pela Caixa, o equivalente a 153,4 mil novas unidades habitacionais.
Desde o ano passado, a Caixa vem adotando uma política de redução de juros no crédito habitacional. Em agosto de 2019, por exemplo, o banco lançou o financiamento imobiliário indexado pelo IPCA, com taxa mínima a partir do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) mais 2,95% ao ano, e em fevereiro deste ano apresentou o financiamento com taxa fixa. Além disso, tem a taxa referencial (TR) a partir de 6,5% ao ano.
Opção para famílias de baixa renda
Com foco na regularização fundiária e na redução da taxa de juros para aumentar o acesso dos cidadãos ao financiamento da casa própria, o governo federal lançou em agosto o programa Casa Verde e Amarela – que substitui o Minha Casa Minha Vida. A meta é atender 1,6 milhão de famílias de baixa renda com o financiamento habitacional até 2024. Isso será possível em função de negociações com o Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), que subsidia o programa, e com a Caixa Econômica Federal, que é o agente financeiro.
O novo programa altera as faixas de renda: grupo 1 (famílias com renda de até R$ 2 mil;); grupo 2 (famílias com renda entre R$ 2 e R$ 4 mil); e grupo 3 (famílias com renda entre R$ 4 mil e R$ 7 mil). Além disso, o governo federal, em negociação com a Federação Brasileira de Bancos (Febraban), vai destinar R$ 500 milhões para programas de regularização fundiária e pequenas melhorias habitacionais em inadequações. São recursos do Fundo de Desenvolvimento Social, fundo privado alimentado por mais de 30 bancos.
Para o diretor administrativo do Sindicato dos Corretores de Imóveis do Rio Grande do Sul (Sindimóveis RS), Sandro Polachini, medidas como essa, assim como a redução de juros e o incentivo para construtoras, são fundamentais para a retomada e o fortalecimento do setor:
— Se o governo injeta dinheiro, a economia fica pulsante.
